Курсовая работа на тему: Договор купли-продажи недвижимости. (фрагмент)

 Недвижимость - это одна из основных составляющих, обеспечивающих нормальное существование человека.

В современном имущественном обороте договор купли-продажи недвижимости получил широкое распространение, однако специфика этого договора еще недостаточно исследована в юридической литературе. Российское законодательство устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, опосредуют отношения обмена товара на деньги. Особенностью рынка недвижимости является действие на нём значительного количества посредников, представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения. В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает стабильность экономического положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.

2.Понятие и юридическая характеристика договора продажи недвижимого имущества.

Под договором купли-продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату. Особенности правового регулирования договора купли-продажи содержится в: 1) гл. 30 ГК РФ; 2)  Закон РФ от 07.02.92 г. «О защите прав потребителей»; 3) Конвенции ООН от 11.04.80 г. «О договорах международной купли продажи товаров»; 4) иных законов и подзаконных актов. Закон относит к недвижимости земельные участки, участки недр, обособленные важные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их хозяйственному назначению, а также морские и воздушные суда, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

Особой разновидностью договора купли-продажи, является договор купли-продажи недвижимости. Социальную значимость этого вида договора трудно переоценить из-за знакомого всем «квартирного вопроса»,кстати,  ее подчеркивает и отношение к нему законодателя, нашедшее свое отражение во многих нормативных актах.

Элементарное представление о договорах купли-продажи недвижимости, в силу их значимости и распространенности, имеет практически каждый гражданин, однако, опять же, в силу их значимости и распространенности, считаю не лишним представить общие правила заключения этих договоров.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен в простой письменной форме в виде документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. Если договоркупли-продажи недвижимости содержит больше одного листа, то он должен быть прошит и скреплен подписями.

Также по согласованию сторон, договор купли-продажи квартиры можно составить у нотариуса. В таком случае нотариусом взимается государственная пошлина, она устанавливается в зависимости от стоимости объекта и суммы, которая будет указана в договоре купли-продажи недвижимости.

1.    до 1 млн. рублей- 1% от суммы договора купли-продажи, но не менее 300 руб.;

2.    до 10 млн. рублей включительно- 10 тыс. рублей плюс 0,75% от суммы договора купли-продажи;

3.    свыше 10 млн. рублей-77,5 тыс. рублей плюс 0,5% суммы договора купли-продажи, превышающей 10 млн. рублей.

Участие нотариуса в составлении договора купли-продажи недвижимости - это дополнительная гарантия соблюдения законности сделки. Однако, соблюдение нотариальной формы сделки, законодатель отнес на усмотрение сторон, и такие же гарантии стороны могут получить в случае обращения к квалифицированному юристу по вопросам недвижимости.

Данные необходимые для составления договора купли-продажи.

Хочется обратить внимание на  основные положения, которые необходимо прописать в типовом договоре купли-продажи недвижимости для осуществления успешной регистрации в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.    Паспортные данные продавца.

2.    Паспортные данные покупателя.

3.    Полное и подробное описание предмета договора купли-продажи недвижимости и адрес объекта, который покупатель приобретает в собственность.

4.    Детальное описание объекта с указанием полных и точных его характеристик.

5.    Подробное указание на основание  возникновения прав на объект у продавца. Перечисляются все правоустанавливающие документы на недвижимость (в том числе и на земельный участок, находящийся под строением.)

6.    Отдельным пунктом в договоре купли-продажи недвижимости прописывается цена отчуждаемого объекта недвижимости. В договоре купли-продажи указывается только одна валюта: рубли. Но расчеты стороны могут производить в любой валюте.

7.    В договоре купли-продажи недвижимости необходимо указать, что приобретаемый объект до заключения настоящего договора никому не отчужден, не заложен, в споре, под арестом (запрещением) не состоит. Например:

Продавец должен гарантировать Покупателю, что указанная квартира в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана и свободна от любых прав третьих лиц.

8.    Приобретая указанный объект, покупатель после регистрации договора купли-продажи недвижимости в Управлении Федеральной службы принимает на себя все обязанности по уплате налогов на недвижимость.

9.    Стороны должны до подписания основного договора купли-продажи недвижимости согласовать физическое и юридическое освобождение недвижимого имущества. Например: согласовать освобождение жилого помещения и прописать это в договоре. В основном договоре купли-продажи юрист или нотариус прописывает сроки, когда собственник и зарегистрированные субъекты в отчуждаемом объекте освободят помещение для проживания нового владельца.

10.    Продавец и покупатель после получения зарегистрированных документов должны встретиться на объекте и подписать акт приема-

передачи объекта. Например: Продавец должен передать все оплаченные квитанции за телефон, электричество и т. д. новому собственнику. Акт приема-передачи может быть составлен сторонами в произвольной форме. Данный документ является неотъемлемой частью правоустанавливающих документов на объект. Процедуру передачи объекта недвижимости необходимо прописать в основном договоре купли-продажи недвижимости.

11.    Юрист или нотариус досконально прописывает в нескольких пунктах договора купли-продажи недвижимости риски, которые могут нести продавец и покупатель. Например, что до подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемого объекта недвижимости и ответственность за ее сохранность несет продавец.

12.    В договоре купли-продажи фиксируют, что стороны при подписании документа действуют добровольно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий, не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора купли-продажи недвижимости.

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно прописывается, на каком основании, в какие сроки, стороны могут расторгнуть договор  и в каком порядке.

Стороны указывают в договоре купли-продажи недвижимости, кто оплачивает все расходы по сделке. В стандартных случаях расходы по оформлению оплачивает покупатель недвижимости.

Основания для расторжения договора купли-продажи.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости производится по основаниям и правилам, предусмотренным в гражданском законодательстве. Одна из сторон вправе требовать расторжения зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости, например, в

случае, неисполнения или ненадлежащего исполнения недобросовестной стороной своих обязательств согласно условий договора. Покупатель может требовать расторжения договора, например, если он не был предупрежден продавцом о скрытых недостатках объекта. Строго говоря, возможность и вероятность расторжения договора купли-продажи недвижимости, в суде , определяется тем, насколько правильно он составлен и насколько тщательно проверен объект сделки, его «чистота». И в этой ситуации , у сторон всегда есть положительный выбор,- обратиться к квалифицированному специалисту, или действовать самостоятельно по общим схемам без учета нюансов.

3.Заключение договора продажи недвижимого имущества. Государственная регистрация перехода права собственности.

Договор считают заключенным с момента его государственной  регистрации. Даже нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимости без государственной регистрации не будет иметь юридической силы. Государственная регистрация является единственным подтверждением существования права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Переход права собственности на недвижимость по договору к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 551 ГК РФ ч.II (1) исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Для государственной регистрации необходимо предоставить в регистрационный орган:

           • Учредительные документы юридических лиц, подтверждающие правоспособность лиц заключить сделку купли-продажи и полномочия лиц, подписавших договор купли-продажи;

           • Документы, подтверждающие полномочия представителей,

правообладателей и участников сделок, т.е., доверенность на лицо, подающее документы на регистрацию;

           • Заявления о государственной регистрации;

           • Документы об оплате государственной регистрации;

           • Договор купли-продажи;

           • Описание объекта недвижимости (технические паспорта и планы БТИ; кадастровые планы земельных участков);

После приема документов должностное лицо регистрирующего органа должно внести запись о поступивших на регистрацию заявлении и документах в Книгу учета входящих документов и выдать расписку заявителю с указанием номера Книги учета документов, номера и даты записи в ней о принятом заявлении. С этой даты начинается месячный срок государственной регистрации.

После приема заявления регистратор должен также внести в Единый государственный реестр прав отметку о поданном заявлении (с указанием заявителя и даты приема заявления) в соответствии с п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним». Отметка о поданном заявлении указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта недвижимости и должна предотвратить регистрацию права на данный объект по заявлению, поданному позднее.

 Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

4.Права и обязанности сторон договора продажи недвижимого имущества.

Содержание договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора.

Основная обязанность продавца по договору продажи недвижимости - передача недвижимого имущества покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя недвижимости по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать, как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним», согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Аналогом передачи владения для недвижимых вещейявляется подписание передаточного акта. Таким образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого имущества, осуществляемая в целях исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться и в том, что в случае конкурирующих требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных договорах, заключенных с одним продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено (передано по акту) продавцом.

Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации.

Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам). Вместе с тем, с моментом передачи недвижимого имущества связано и бремя содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели имущества. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.

В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества, либо покупателя - принять имущество.

При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Интересен вопрос о последствиях совершенной продажи для продавца до момента утраты им права собственности на вещь. Такая ситуация отнюдь не является умозрительной, поскольку между моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегда проходит определенное время, в течение которого вещь остается в полном праве собственности у продавца.

По договору продажи недвижимости:

Продавец вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого имущества.

Продавец обязан:

1)    передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ),

2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи, если предметом договора является недвижимое имущество жилого назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ);

3) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ);

4) не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Покупатель вправе:

1) в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о ее качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимости, возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости (ст. 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ);

2) в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются:

а) неустранимые недостатки,

б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени,

в) недостатки, выявляемые неоднократно,

г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения (ст. 557 ГК РФ, п. 2 ст. 475 ГК РФ); 3) требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче;

4) в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебномпорядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже возмещения убытков не освобождает сторону от исполнения обязанности по государственной регистрации договора.

Покупатель обязан:

1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;

2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи;

3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости).

4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Отдельно следует рассмотреть права покупателя на земельный участок при продаже недвижимого имущества. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости. Если это было право собственности, оно переходит к приобретателю недвижимости, за исключением следующих случаев:

1)    отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота...

Ссылка для скачивания